私道は、一般的には、その私道を使う人たちの共有となっています。
建売住宅あるは分譲地のために設けられた私道の場合、もともとが別の人の所有していた土地の一部ですから、その不動産は国や地方公共団体のものではない一方、ある特定の敷地の持ち主のものとすべきでもありません。 したがって、3戸あれば3戸で3分の1ずつ、あるいは、敷地の面積の比率で、私道を共有することになります。
もっとも、各戸の所有者がそれぞれ1人とは限りませんから、その際には権利関係が複雑になり得ます。 Ａさん宅は二世帯住宅で、お父さんが60％、息子さんが40％、それぞれ土地・建物を共有、Ｂさん宅は土地はご主人が100％所有しているものの、建物はご主人と奥様が50％ずつ共有……、などとなると、それを反映して道路の持ち分を登記することは結構大変です。
また、私道については、買い主の不注意や知識不足によるトラブルが発生しやすいことでも知られているようです。 たとえば、建売住宅や分譲地の販売に際して、私道を開発業者の名義のままにしておいたり、あるいは、一部の購入者がすべて保有している状況になることも実際にあるようです。
ひどいのになると、開発業者が、私道をまったくの第三者に売却してしまうこともあるらしいです。 普通の開発業者であれば、私道の所有権を各敷地に建つ住戸の住人の共有名義にしているはずですが、接道が私道の場合には、この点は充分な確認が必要です。
購入後、実は私道の所有権がなかったとすると、将来、通行料を徴収される可能性もあり得ます。 建売住宅あるいは分譲地のために設けられた私道の場合、その私道は、もともとは誰かの土地だったわけですから、業者はおカネを払ってその土地を購入しています。
したがって、私道部分の価格は、みなさんが支払う建売住宅の代金や分譲地の代金に含まれています。 一方、私道部分は法律的には私有地ですが、建物を建てる上では建物を建てるための土地ではなくて道路だと見なされますから、建ぺい率や容積率を計算する際の土地の面積にはカウントされません。
したがって、私道の持ち分を計算すると40mになる場合、建売住宅の価格にはその分の土地の価格が反映されますが、その土地の広さの分、建物も広くできるかというとそうではないのです。 一方、中古住宅の形でみなさんから物件を買おうとする人たちは、そんな事情は基本的にはどうでもいいはずで、建っている建物と、その敷地面積から価格の高低を判断します。
つまり、原則として、私道の分のコストは戻ってこないと考えるほうがいいでしょう。

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